АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 19 декабря 2007 г. по делу № А05-7738/2007
Дата принятия (изготовления) решения 19 декабря 2007 года
(в резолютивной части решение принято и оглашено 12 декабря 2007 года)
Арбитражный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Тряпицыной Е.В.
при ведении протокола председательствующим судьей,
рассмотрев в судебном заседании 5 - 12 декабря 2007 г. дело
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Маркетинг. Билдинг. Менеджмент"
к ответчику - Управлению Судебного Департамента в Архангельской области
о взыскании 6147028 руб. 00 коп.
в заседании участвовал представители:
от истца - Мухина Ю.С. по доверенности от 15.01.2007
от ответчика - Поршнев А.Н. по доверенности от 03.07.2007
эксперт - Качайло В.И.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Маркетинг. Билдинг. Менеджмент" обратилось в суд с требованием о взыскании с Управления Судебного Департамента в Архангельской области неосновательного обогащения в размере 6147028 руб. 00 коп. в виде сбереженной платы за пользование помещениями, расположенными в здании по ул. Теснанова, 16/1 в г. Архангельске в период с сентября 2006 года по февраль 2007 года (исковые требования уточнены истцом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По ходатайству ответчика определением суда от 26 сентября 2007 г. были объединены дела № А05-3302/2007 и № А05-7738/2007 в одно производство, им присвоен единый номер № А05-7738/2007.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддерживает, ходатайствует о проведении повторной экспертизы.
Ответчик в отзыве на исковое заявление с доводами истца не соглашается.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признает, по поводу назначения повторной экспертизы возражает.
Судом установлено, что 01.09.2006 между ООО "Маркетинг. Билдинг. Менеджмент" и Управлением Судебного департамента в Архангельской области был заключен договор аренды административного здания, в п. 1.1 которого указано, что ООО "Маркетинг. Билдинг. Менеджмент" передает Управлению Судебного департамента в Архангельской области в аренду с последующим выкупом новое 3-этажное административное здание общей площадью 993,7 кв. м по ул. Теснанова 16/1 в Октябрьском округе г. Архангельска для размещения и последующей деятельности суда Приморского округа г. Архангельска.
По акту сдачи-приемки от 01.09.2006, составленному сторонами договора с участием председателя Приморского районного суда г. Архангельска, указанное выше здание было передано Управлению Судебного департамента в Архангельской области.
Договор аренды от 01.09.2006 был расторгнут по соглашению сторон от 15.02.2007, а здание возвращено ответчиком истцу по акту приема-передачи от 28.02.2007.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 7 мая 2007 года по делу № А05-2151/2007, вступившим в законную силу 18 июля 2007 г., по иску прокурора Архангельской области признан недействительным названный выше договор аренды от 01.09.2006, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Маркетинг. Билдинг. Менеджмент" и Управлением Судебного департамента при Верховном суде Российской Федерации в Архангельской области; применены последствия недействительности сделки: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Маркетинг. Билдинг. Менеджмент" обязано возвратить Управлению Судебного департамента при Верховном суде Российской Федерации в Архангельской области 2 000 000 руб.
При разрешении спора по делу № А05-2151/2007 суд исходил из того, что заключение договора аренды с правом выкупа от 01.09.2006, подлежащего исполнению за счет средств федерального бюджета, при отсутствии соответствующих бюджетных обязательств, предусмотренных в структуре показателей бюджетной классификации Российской Федерации, с нарушением процедур, установленных для заключения государственных контрактов, является основанием для признания заключенного договора недействительной (ничтожной) сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса России, как заключенной с нарушением требований закона.
В решении суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции по названному делу также указано на то обстоятельство, что сделка является ничтожной как в части выкупа, так и в части аренды, где размер платы составляет 500000 руб. 00 коп. в месяц, поскольку нарушены пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 42 Федерального закона № 94-ФЗ от 21.07.2005 "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".
Названным выше решением суда установлено, что в соответствии с протоколом общего собрания участников от 30.10.2006 ООО "Маркетинг. Билдинг. Менеджмент" реорганизовано путем выделения из него ООО "Управляющая компания Маркетинг. Билдинг. Менеджмент" (истца по настоящему иску). При этом в соответствии с решением участников и разделительным балансом обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Маркетинг. Билдинг. Менеджмент" были переданы права и обязанности, связанные с управлением и распоряжением имуществом, созданным до реорганизации, в частности административным зданием общей площадью 993,7 кв. м по ул. Теснанова, 16/1 в г. Архангельске. ООО "Управляющая компания Маркетинг. Билдинг. Менеджмент" зарегистрировано в налоговом органе 20.12.2006. Право собственности ООО "Управляющая компания Маркетинг. Билдинг. Менеджмент" на спорное здание зарегистрировано 01.02.2007.
Истец по настоящему делу, ООО "Управляющая компания Маркетинг. Билдинг. Менеджмент", требует взыскания с ответчика неосновательного обогащения в виде сбереженной платы в размере 6147028 руб. 00 коп. за пользование помещениями, расположенными в здании по ул. Теснанова, 16/1 в г. Архангельске в период с сентября 2006 года по февраль 2007 года.
При этом исходит из того, что факт владения и пользования ответчиком помещениями площадью 993,7 кв. м, расположенными в здании по ул. Теснанова, 16/1 в г. Архангельске, подтвержден актами: сдачи-приемки от 01.09.2006 и приема-передачи от 28.02.2007; фактом оплаты коммунальных услуг ответчиком в спорный период.
Ответчик не соглашается с доводами истца, полагает, что 01.09.2006 заключал сделку купли-продажи недвижимого имущества под видом договора аренды, поскольку волеизъявление сторон было направлено на отчуждение недвижимого имущества в пользу ответчика, поэтому не должен платить за пользование помещениями.
Суд не может согласиться с доводами ответчика.
Суд исходит из того, что несмотря на наличие элементов купли-продажи признанной недействительной сделки от 01.09.2006, фактически эта сделка не была реализована, поскольку истец не получил полностью причитающиеся ему платежи по сделке (ответчиком было внесено только 2 млн. руб.), не зарегистрировал свои права как права собственника, соответственно, в отношении недвижимого имущества, помещений площадью 993,7 кв. м, расположенных в здании по ул. Теснанова, 16/1 в г. Архангельске, к нему не перешли и не могли перейти права и обязанности собственника этого имущества.
Следовательно, в период с 01.09.2006 по 28.02.2007 ответчик не владел и не мог владеть и пользоваться названными помещениями как своими собственными.
Судом принято во внимание, что и из содержания ничтожного договора от 01.09.2006, дополнения к нему от 15.11.2006, соглашения о расторжении от 15.02.2007, также не следует, что пользование помещениями предполагалось безвозмездным.
Судом установлено, что ответчик владел и пользовался спорным имуществом истца на возмездной основе, поскольку иное не следует из существа сложившихся между сторонами отношений, а в силу положений статьи 690 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи имущества в безвозмездное пользование принадлежит собственнику.
То обстоятельство, что ответчик не использовал спорные помещения для размещения и последующей деятельности суда Приморского округа г. Архангельска, не имеет правового значения для разрешения данного спора, поскольку материалами дела и пояснениями самого ответчика подтверждается факт владения и пользования спорными помещениями.
Так из акта сдачи-приемки от 01.09.2006 следует, что истцом ответчику были переданы ключи от здания, а помещения, переданные ответчику, находились в отличном рабочем, функциональном и техническом состоянии. Помещения возвращены ответчиком истцу по акту от 28.02.2007.
Судом установлено, что в период с 01.09.2006 по 28.02.2007, пока решался вопрос о возможности выкупа здания, ответчик размещал в спорных помещениях охрану, пользовался коммунальными услугами, что подтверждается актами приемки работ по охране, платежными документами за пользование коммунальными услугами в этом здании, представленными ответчиком в материалы дела и не оспаривается ответчиком.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. Эти правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Судом не установлено случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд исходит из того, что ответчик, фактически пользуясь помещениями истца и не внося плату за пользование в период с 01.09.2006 по 28.02.2007, сберег свои денежные средства за счет истца, поэтому обязан возвратить истцу неосновательное обогащение.
Размер неосновательного обогащения ответчика установлен судом с учетом рыночной стоимости права пользования помещениями аналогичного характера в спорный период при сравнимых обстоятельствах.
По ходатайству ответчика определением суда от 23 октября 2007 г. назначена экспертиза по определению стоимости 1 кв. м аренды (пользования) здания, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Теснанова, д. 16, корп. 1 в период с сентября 2006 г. по февраль 2007 года включительно.
Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Троицкий тракт", эксперту Качайло Валерию Игоревичу, который названным определением предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Судом, с учетом мнения сторон, предложено эксперту произвести оценку стоимости 1 кв. м аренды (пользования) исходя из платы обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за пользование зданием аналогичным тому, что расположено по адресу: г. Архангельск, ул. Теснанова, д. 16, корп. 1, в период с сентября 2006 г. по февраль 2007 года включительно, учитывая степень износа, место расположения (в том числе категория земель), степень благоустройства, цель использования и другие критерии, являющиеся по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. При этом, стоимость пользования зданием не должна включать в себя плату за коммунальные услуги, услуги по охране объекта, услуги по уборке территории, так как они уже оплачены самим ответчиком.
Такая экспертиза была проведена. С результатами оценки стороны не согласились.
Истец исходит из того, что рыночная цена аренды должна быть выше, ссылается на проведенную обществом с ограниченной ответственностью "Промышленная экспертиза" 25 июля 2007 г. оценку стоимости 1 кв. м аренды, где цена аренды установлена 1031 руб. 00 коп. за 1 кв. метр.
Ответчик же полагает, что рыночная цена аренды гораздо ниже, кроме того, указывает, что экспертное заключение имеет невосполнимые недостатки, такие как отражение в заключении участия его представителя Ракитиной И.Н., которая при осмотре не участвовала, и неотражение в заключении об оценке предупреждения эксперта об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Судом не приняты доводы сторон по следующим основаниям.
По определению суда была произведена независимая оценка рыночной стоимости платы за пользование 1 кв. м здания, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Теснанова, д. 16, корп. 1.
По результатам оценки оставлено заключение от 15 ноября 2007 г.
Заключением эксперта от 15 ноября 2007 г. установлено, что рыночная стоимость арендной платы (платы за пользование имуществом) 1 кв. м здания, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Теснанова, д. 16, корп. 1 (без учета НДС, расходов на коммунальные услуги, услуги по охране объекта, услуги по уборке территории) в период с сентября 2006 г. по декабрь 2006 г. включительно составляет 602 руб. 00 коп. за 1 кв. м в месяц, с января по февраль 2007 г. включительно составляет 618 руб. 00 коп. за 1 кв. м в месяц.
При оценке рыночной стоимости платы применялись затратный и сравнительный подходы. В рамках затратного подхода оценщиком использовался метод компенсации издержек доходами. В рамках сравнительного метода использовался метод сравнительного анализа сделок с применением техники качественного сравнения цен и регрессного анализа.
Суд не находит оснований усомниться в обоснованности экспертного заключения, не усматривает противоречий в выводах эксперта, поэтому не считает целесообразным проведение повторной экспертизы, в связи с чем отклоняется ходатайство истца о проведении повторной экспертизы.
Судом принято во внимание, что единой методики оценки рыночной стоимости 1 кв. м платы за пользование помещением не существует, поэтому, исходя из стандартов оценки, сам эксперт выбирает метод оценки.
Суд не может согласиться с доводами истца, указанными в письменном мнении по экспертному заключению о том, что при расчете затратным методом (методом компенсации издержек доходами) необходимо определить рыночную стоимость объекта оценки.
При этом исходит из того, что перед экспертом не ставилась задача определения рыночной стоимости 1 кв. м здания, а оценивалась стоимость права пользования 1 кв. м.
Истцом для проведения оценки была представлена справка о балансовой стоимости объекта, разрешение на ввод в эксплуатацию, где отражены все затраты, связанные со строительством здания, поэтому перед экспертом не стояла задача определить затраты истца на строительство здания.
Здание новое, год постройки 2005, до передачи его ответчику не эксплуатировалось, следовательно, износ минимальный.
В соответствии с заданием на оценку, поскольку переменные расходы в период пользования помещением нес ответчик, при определении платы были включены только постоянные затраты (налог на имущество, налог на землю, страховые отчисления, амортизационные отчисления, отчисления на восстановительный косметический ремонт объекта) и прибыль истца.
Так называемые истцом "дефекты здания" (трещины, сколы и прочие) напрямую не повлияли на произведенную оценку, приведены для обоснования включения отчислений на восстановительный косметический ремонт.
Довод ответчика о том, что отчисления на восстановительный косметический ремонт объекта не относятся к постоянным затратам - не принимается судом.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель несет расходы по капитальному ремонту, а арендатор несет расходы по текущему ремонту арендованного имущества, если иное не установлено договором.
Следовательно, иное может быть установлено договором, а также арендатор может не исполнить свою обязанность по текущему ремонту, соответственно, арендодатель всегда должен иметь источник для проведения восстановительного косметического ремонта объекта, что позволяет отнести этот вид затрат к постоянным.
При использовании затратного метода цена аренды 1 кв. м в спорном здании установлена: 627 руб. м кв. в период с сентября по декабрь 2006 г. и 639 руб. м кв. с января по февраль 2007 г.
Сравнительный метод позволил установить, что цена аренды 1 кв. м в спорном здании в период с сентября по декабрь 2006 г. составила 585 руб. м кв. и 604 руб. м кв. с января по февраль 2007 г.
Истец не соглашается и с использованием сравнительного метода оценки, при этом ссылается на противоречие использованных экспертом сведений о величине арендных ставок на аналогичные объекты данным о ставках, отраженным в газете "Губерния" от 07.09.2006 и "Новой рекламной газете" от 12 мая 2007 г. № 18.
По мнению суда, таких противоречий нет, поскольку сведения о величине арендных ставок, отраженные в газете "Губерния" от 07.09.2006 и "Новой рекламной газете" от 12 мая 2007 г. № 18 не могут быть использованы для сравнения по спорным помещениям, поскольку в газете "Губерния" от 07.09.2006 речь идет об аренде торговых, а не офисных площадей, в "Новой рекламной газете" от 12 мая 2007 г. № 18 содержится информация относящаяся к иному, более позднему периоду аренды.
Ответчик в своем письменном мнении также не соглашается с произведенным сравнением, указывает, что здания по адресам: пр. Новгородский-Володарского и Гайдара, 55/2 не могли быть использованы при сравнении в качестве аналогов.
Действительно, абсолютных аналогов с учетом специфики, по которой предполагалось использовать здание (размещение суда) в городе Архангельске нет.
Сравнение произведено по 4 объектам, в том числе и по объектам, расположенным по адресам: пр. Новгородский-Володарского и Гайдара, 55/2.
При сравнительном анализе использована информация по зданиям, расположенным в городе Архангельске, в том числе по адресам: пр. Новгородский-Володарского и Гайдара, 55/2, поскольку право аренды помещений в этих зданиях предлагалось в рекламных листингах агентств недвижимости в спорный период.
Мнение ответчика о том, что в спорный период здания еще не были достроены, не могли сдаваться в аренду - носит предположительный характер, документально не подтверждено.
Кроме того, оценка проводилась в отношении рыночной цены пользования 1 кв. м помещения и в задачи эксперта не входил анализ правоустанавливающих документов зданий аналогичных объекту оценки на предмет: зарегистрировано ли право собственности, сдан ли весь объект в эксплуатацию или только первая очередь и так далее, такая информация и не содержится в листингах рекламных агентств.
Значимыми являются только два фактора: первое, это фактическое рыночное предложение этих объектов в аренду в спорный период и второе - критерии, которые положены в основу отнесения названных объектов к аналогичным оцениваемому.
Например, проведенная по просьбе истца обществом с ограниченной ответственностью "Промышленная экспертиза" 25 июля 2007 г. оценка стоимости 1 кв. м аренды установила стоимость аренды 1031 руб. 00 коп. за 1 кв. метр.
Но критерии, которые положены в основу отнесения объектов, поименованных в этом заключении, к аналогичным оцениваемому не учитывают: назначение пользования, транспортную и пешеходную доступность объекта, состояние окружающей застройки.
Фактически оценка стоимости 1 кв. м аренды учитывает предложение относящееся к более позднему периоду (предложение на июнь 2007 г.), в результате чего, устанавливает более высокий уровень рыночной цены права аренды по сравнению со спорным периодом и спорным объектом.
Оценка, которая произведена по определению суда, учитывает не только дату предложения, относящуюся к спорному периоду, но и максимум показателей, позволяющих провести аналогию сравниваемых объектов.
Исчерпывающие пояснения по этому поводу были даны экспертом в судебном заседании.
На основании изложенного выше, суд пришел к выводу о том, что экспертная оценка была произведена в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001 "Об утверждении стандартов оценки".
Что касается доводов ответчика об ошибочном включении в заключение эксперта представителя ответчика Ракитиной И.Н., которая при осмотре не участвовала, суд исходит из того, что эта ошибка не повлияла на результаты проведенной оценки, поскольку осмотр здания и внутренних помещений мог производиться экспертом и без участия представителей сторон (у здания новый собственник).
Как пояснили представитель истца в судебном заседании и эксперт, проводивший осмотр и оценку, при осмотре от ответчика присутствовала женщина, которая не назвала своей фамилии, в результате эксперт, ошибочно полагая, что это и есть представитель ответчика, указанный в определении суда от 23 октября 2007 г. о назначении экспертизы, указал ее данные в заключении.
Что касается неотражения в заключении об оценке предупреждения эксперта об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Как указано выше, непосредственно в определении суда о назначении экспертизы от 23 октября 2007 г. такое предупреждение эксперта было сделано судом.
Письменная расписка о предупреждении, оформленная в виде отдельного документа, представлена экспертом в материалы дела.
Как пояснил эксперт в судебном заседании, он исходил из того, что такое предупреждение должен подписать до того, как приступит к осмотру и оценке, поэтому предупреждение было оформлено.
Изложенное выше подтверждает, что эксперт был своевременно предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения при производстве экспертизы по данному делу.
При таких обстоятельствах, судом в расчет принимается рыночная стоимость платы за пользование 1 кв. м здания, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Теснанова, д. 16, корп. 1 в период с сентября 2006 г. по декабрь 2006 г. включительно в сумме 602 руб. 00 коп. за 1 кв. м в месяц и в период с января по февраль 2007 г. включительно - в сумме 618 руб. 00 коп. за 1 кв. м в месяц.
Исходя из площади 993,7 кв. м, плата за пользование в период с сентября по декабрь 2006 г. включительно составляет 598207 руб. 40 коп. и с января по февраль 2007 г. включительно - 614106 руб. 60 коп. в месяц.
Требование истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за пользование помещениями, расположенными в здании по ул. Теснанова, 16/1 в г. Архангельске в период с сентября 2006 года по февраль 2007 года подлежит удовлетворению в сумме 3621042 руб. 80 коп. на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При разрешении спора судом принято во внимание, что 28.02.2007 ООО "Управляющая компания МБМ" продало на праве общей собственности в равных долях спорное здание ООО "Инвестиционно-строительная компания "Стройинвест" и ООО "Инвестиционно-строительная компания "Жилинвест", которые, в свою очередь, на основании государственного контракта от 09.03.2007 продали здание государству, которое на праве оперативного управления закрепило здание за Управлением по технологическому и экологическому надзору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по Архангельской области.
Расходы истца по уплате государственной пошлины по иску отнесены на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
взыскать с Управления Судебного Департамента в Архангельской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Маркетинг. Билдинг. Менеджмент" 3621042 руб. 80 коп., 24879 руб. 55 коп. расходов по государственной пошлине по иску.
В удовлетворении остальной части иска - отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Маркетинг. Билдинг. Менеджмент" в доход федерального бюджета 10245 руб. 14 коп. государственной пошлины по иску.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.В.ТРЯПИЦЫНА
