АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 29 октября 2008 г. по делу № А05-8681/2008
Дата принятия (изготовления) решения 29 октября 2008 года.
Резолютивная часть решения оглашена 27 октября 2008 года.
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Никитина С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Никитиным С.Н.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества "Северный Дом"
к ответчику - Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области,
к ответчику - специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в лице филиала Фонда в Архангельской области,
о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи от 20 июня 2008 года № 234 в части указания цены в сумме 476577 руб. проданного по договору земельного участка и применения последствий недействительности части сделки путем обязания Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области совершить действия по возврату излишне уплаченных денежных средств в сумме 476577 руб.,
при участии в заседании представителей:
от истца (открытого акционерного общества "Северный Дом"): Хабаров И.Г. (доверенность от 22.09.2008),
от ответчика (Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области): не явился,
от ответчика (специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в лице филиала Фонда в Архангельской области): не явился,
установил:
открытое акционерное общество "Северный Дом" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области, к специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в лице филиала Фонда в Архангельской области (далее - 2-й ответчик) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи № 234 от 20.06.2008 в части указания цены в сумме 476577 руб. проданного по договору земельного участка и применения последствий недействительности части сделки путем обязания Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области совершить действия по возврату излишне уплаченных денежных средств в сумме 476577 руб.
Ответчики извещенные о времени и месте судебного разбирательства своих представителей в суд не направили. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор рассмотрен без участия представителей ответчиков.
В судебном заседании представитель истца заявленное требование поддержал. В обоснование иска представитель истца указал, что поводом для обращения общества в суд с исковым заявлением послужило мнение о том, что в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации выкупная цена земельного участка в г. Архангельске не может превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка (595722 руб. (23828865 руб. 06 коп. x 2,5%)).
В связи с этим общество полагает, что сделка (договор от 20.06.2008 в части п. 2.1) в части определения выкупной цены в размере 476577 руб. (1072299 руб. 00 коп. - 595722 руб.), противоречит императивным нормам пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". По мнению общества, договор в названной части является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель истца указал, что общество заявляет о применении последствий недействительности части сделки путем обязания Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области (как администратора бюджетных поступлений) совершить действия по возврату открытому акционерному обществу "Северный Дом" из бюджета излишне уплаченной по платежному поручению № 152 от 26.06.2008 суммы в размере 476577 руб. 00 коп.
Из отзыва Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области от 01.09.2008 № 4948 следует, что, по мнению ответчика, выкупная цена продажи земельного участка правомерно определена (расчет от 05.06.2008), исходя из трехкратной ставки земельного налога на основании части 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 7
постановления администрации Архангельской области от 20.06.2001 № 287 "О порядке определения нормативной цены земли".
Невозможность применения нормы части 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", по мнению ответчика, обусловлено тем, что общество не является лицом, которое стало собственником расположенного на переданном земельном участке асфальтовой площадки, в результате их отчуждения из государственной или муниципальной собственности, поскольку право собственности общества на асфальтовую площадку возникло на основании договора купли-продажи от 31.01.2008, заключенного между обществом и ОАО "Архангельский грузовой автотранспорт-1", то есть путем отчуждения объекта недвижимости из частной собственности.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Спор между сторонами сводится к оценке правомерности указания в договоре в качестве выкупной цены 476577 руб. (1072299 руб. 00 коп. - 595722 руб.) и соответствия сделки в указанной части действующему законодательству Российской Федерации и, соответственно, необходимости применения последствий недействительности сделки.
Из материалов дела, пояснений представителей сторон усматривается, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 06.11.2007 по делу № А05-9614/2007 было признано право собственности открытого акционерного общества "Архангельский грузовой автотранспорт-1" на асфальтовую площадку, кадастровый номер 29:22:000000:0000:11:401:002:000262200, расположенную по адресу: г. Архангельск, пр. Московский, д. 25, строение 11. При этом установлено, что право собственности возникло в результате приватизации.
По договору купли-продажи от 31.01.2008 ОАО "Архангельский грузовой автотранспорт-1" продало названную асфальтовую площадку ОАО "Северный Дом". Асфальтовая площадка передана покупателю (ОАО "Северный Дом") по акту приема-передачи.
Право собственности ОАО "Северный Дом" зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на основании договора купли-продажи от 31.01.2008, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.02.2008 сделана запись регистрации № 29-29-01/005/2008-280 (свидетельство о государственной регистрации права серии 29-АК № 246233).
Общество обратилось в Территориальное управление Росимущества по Архангельской области с заявкой от 25.04.2008 о приобретении находившегося в государственной собственности земельного участка площадью 3367 кв. м с кадастровым номером 29:22:050402:0035, на котором расположен объект недвижимости - асфальтовая площадка (кадастровый номер 29:22:000000:0000:11:401:002:000262200).
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области от 10.06.2008 № 803-р "О приватизации находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 29:22:050402:0035" обществу предоставлен в собственность указанный земельный участок для организации и эксплуатации автостоянки без права капитального строительства в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка.
На основании распоряжения от 10.06.2008 № 803-р между специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" и обществом заключен договор от 20.06.2008 "Купли-продажи № 234 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка, расположенного по адресу: г. Архангельск, пр. Московский, дом 25, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности у ОАО "Северный Дом".
В пункте 2.1 договора стороны установили, что выкупная цена земельного участка составляет 1072299 руб. (НДС не облагается).
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: Федеральный закон от 21.12.2001 имеет номер 178-ФЗ, а не 178.
Величина выкупной цены земельного участка определена со ссылкой на Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2001 № 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества", постановление
администрации Архангельской области от 20.06.2001 № 287 "О порядке определения нормативной цены земли" и кадастровую стоимость земельного участка исходя из расчета трехкратной ставки земельного налога в сумме 1072299 руб. (357433 руб. (размер земельного налога) x 3).
Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 01.07.2008.
Право собственности ОАО "Северный Дом" на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для организации эксплуатации автостоянки без права капитального строительства; общая площадь 3367 кв. м; без обременений) с кадастровым номером 29:22:050402:0035 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.07.2008 сделана запись регистрации (№ 29-29-01/057/2008-163 (свидетельство о государственной регистрации права серии 29-АК № 287940)).
Платежным поручением от 26.06.2008 № 152 общество уплатило указанную в договоре купли-продажи земельного участка № 234 от 20.06.2008 стоимость в размере 1072299 руб. 00 коп. Оплата произведена на КБК 16611406021010000420 (получатель платежа УФК по Архангельской области (Территориальное управление Росимущества по Архангельской области)).
В соответствии с пунктом 7 статьи 28 Федерального закона Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.
В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 32 постановления от 01.07.1996 № 6/8 Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.
В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Следовательно, цена земельных участков, предусмотренная оспариваемым положением договора купли-продажи земельного участка от 20.06.2008, должна быть определена в соответствии с требованиями, изложенными в пунктах 1 или 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действующего в редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", и разделяющего всех собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, на две категории с различным правовым режимом.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определяется субъектный состав лиц, которым до 1 января 2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
К таким лицам относятся:
- коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
- коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
- граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
В рассматриваемом случае общество является коммерческой организацией, владеющей на праве собственности сооружением (асфальтовой площадкой), расположенным на находившемся в государственной собственности земельном участке (продаваемом земельном участке). При этом асфальтовая площадка ранее была отчуждена из государственной (муниципальной) собственности.
Из буквального содержания пункта 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что названная норма содержит в качестве применения условие о том, чтобы на продаваемом земельном участке находилось здание (строение, сооружение), ранее отчужденное из государственной или муниципальной собственности.
При этом законодатель в названной норме не указал, на то, что находящееся на продаваемом земельном участке здание (строение, сооружение) должно быть отчуждено из государственной или муниципальной собственности исключительно по заявлению лица, приобретающего земельный участок.
В рассматриваемом случае законодатель ограничился условием о том, чтобы лицо, приобретающее земельный участок, имело статус собственника расположенного на таком земельном участке здания, строения, сооружения, и, одновременно с этим, это здание, строение, сооружение ранее было отчуждено из государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, законодатель, определяя условия продажи (размер выкупной цены земельного участка) земельного участка, в пункте 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не счел необходимым делить лиц, приобретающих земельные участки, на которых расположены, принадлежащие им на праве собственности и ранее отчужденные из государственной или муниципальной собственности объекты недвижимости, на категории в зависимости от способа приобретения прав собственности на объекты недвижимости, ранее отчужденные из государственной или муниципальной собственности.
При изложенных обстоятельствах применение пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не зависит от способа приобретения права собственности на здание, строение, сооружение лицом - собственником расположенного на таком земельном участке здания, строения, сооружения, и, ранее отчужденного из государственной или муниципальной собственности.
Поскольку, по смыслу статей 422 (пункт 1), 424 (абзац 2 пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона, то при изложенных обстоятельствах, в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка (595722 руб. (23828865 руб. 06 коп. x 2,5%)).
Соответственно, сделка (договор от 20.06.2008 в части п. 2.1) в части определения выкупной цены размере 476577 руб. (1072299 руб. 00 коп. - 595722 руб.) противоречит императивным нормам пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Договор в названной части является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного исковое требование открытого акционерного общества "Северный Дом" о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи № 234 от 20.06.2008 в части указания цены в сумме 476577 руб. проданного по договору земельного участка подлежит удовлетворению.
В то же время, признание недействительным указанного условия об обязанности общества уплатить 476577 руб. (1072299 руб. - 595722 руб.) выкупной цены не влечет недействительности всей сделки о предоставлении государственной (муниципальной) гарантии (статья 180 ГК РФ), в данном случае подлежит применению пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Также подлежит удовлетворению требование о применении последствий недействительности части сделки, путем обязания Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области (администратора бюджетных поступлений) совершить действия по возврату открытому акционерному обществу "Северный Дом" из бюджета излишне уплаченной по платежному поручению № 152 от 26.06.2008 суммы в размере 476577 руб. 00 коп.
При вынесении решения суд учитывает следующее. С 01.01.2008 вступил в силу Приказ Министерства финансов РФ от 24.08.2007 г. № 74н "Об утверждении Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации", принятый во исполнение положений Бюджетного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разделом 2 Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации классификация доходов бюджетов является группировкой доходных источников бюджетов всех уровней бюджетной системы Российской Федерации.
Структура двадцатизначного кода классификации доходов бюджетов представлена в виде четырех составных частей: главный администратор доходов бюджета; вид доходов (группа, подгруппа, статья, подстатья, элемент); подвид доходов; классификация операций сектора государственного управления, относящихся к доходам бюджетов.
Код главного администратора доходов бюджета (1 - 3 разряды кода классификации доходов бюджетов) состоит из 3-х знаков и соответствует номеру, присвоенному главному администратору доходов бюджета, в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации и правовыми актами, принятыми органами местного самоуправления.
В соответствии с приложением № 8 к Указаниям, главным администратором доходов бюджетов Российской Федерации по кодам бюджетной классификации 18210606023101000110 является Федеральная налоговая служба Российской Федерации.
В соответствии с приложением № 8 к Указаниям, главным администратором доходов бюджетов Российской Федерации по кодам бюджетной классификации 166* является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.
В силу пункта 26 Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области, утв. приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 № 37, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области наделено правомочиями по принятию мер по обеспечению поступлений в федеральный бюджет средств от продажи земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Факт поступления денежных средств в федеральный бюджет по платежному поручению № 152 от 26.06.2008 подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.
Из анализа указанных норм права следует, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области, как администратор поступившей в бюджет Российской Федерации по коду бюджетной классификации 166* денежной суммы (по платежному поручению от 26.06.2008 № 152), обязан произвести действия, направленные на возврат излишне уплаченной суммы.
Расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на ответчика - специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в лице филиала Фонда в Архангельской области.
Арбитражный суд, руководствуясь статьями 106, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
признать недействительным договор "Купли-продажи № 234 находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка, расположенного по адресу: г. Архангельск, пр. Московский, дом 25, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности у ОАО "Северный Дом" от 20.06.2008 в части установления в пункте 2.1 цены земельного участка в размере 476577 рублей.
Применить последствия недействительности части сделки: обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области (как администратора бюджетных поступлений) совершить действия по возврату открытому акционерному обществу "Северный Дом" из бюджета излишне уплаченную по платежному поручению № 152 от 26.06.2008 сумму в размере 476577 руб. 00 коп.
Взыскать со специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в лице филиала Фонда в Архангельской области в пользу открытого акционерного общества "Северный Дом" 2000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в течение месяца со дня его принятия.
Судья
С.Н.НИКИТИН
